Foto: “Nurphoto”
Bakıda mənzil almaq getdikcə daha çox insan üçün əlçatmaz arzuya çevrilir. Paytaxtda orta statistik vətəndaş üçün ev sahibi olmaq artıq sadəcə maliyyə məsələsi deyil, sosial bərabərsizliyin ən bariz göstəricisinə çevrilib.
Bəs Bakıda mənzil qiymətləriylə əhalinin gəlirləri arasındakı uçurum niyə bu qədər böyükdür?
Statistik göstəricilər
Azərbaycanda orta aylıq nominal əməkhaqqı təxminən 1 100–1 200 manat civarındadır.
Bakının yeni tikililərində hər kvadratmetrin orta qiyməti 2.500–4.500, prestijli ərazilərdə isə 5.000–7.000 manatdır.
Nəticədə 70–80 kvadratmetrlik mənzilin qiyməti 200.000 – 350.000 manat aralığında olur.
Orta səviyyədə maaş alan şəxs onu başqa heç nəyə xərcləmədn yığsa belə, belə bir mənzili ancaq 15–25 ildən sonra ala bilər.
Bahalığın səbəbi monopoliyadır?
Azərbaycanda tikinti sektoruna əsasən bir neçə böyük şirkət nəzarət edir. Bu şəkildə yüksək konsentrasiya və inzibati resurslardan asılı bazar rəqabəti məhdudlaşdıran mühit yaradıb. Torpaq və icazə resurslarına çıxış imkanları qeyri-bərabərdir. Bu proseslər əsasən yerli icra strukturlarının və mərkəzi qurumların nəzarətindədir. Ona görə də bazarda yalnız “yuxarılara” çıxışı olan zsaylı oyunçular dominant mövqe tutur. Yeni iştirakçılar üçün sektora giriş baryerləri olduqca yüksəkdir.
Azərbaycan Respublikasının Antiinhisar və İstehlak Bazarına Nəzarət Dövlət Xidməti tikinti sektorunda nadirən araşdırma aparır. Sektordakı şirkətlərin bazar payları və konsentrasiya səviyyəsi üzrə detallı hesabatlar ictimaiyyətə təqdim olunmur.
Bu isə şəffaflıq problemini gücləndirir.
Monopoliyaya yaxın olan bu struktur mənzil qiymətlərini diqtə etmək imkanı yaradır:
– qiymətlər tələb-təklif balansı nəzərə alınmadan müəyyənləşdirilir;
– əhalinin alıcılıq qabiliyyətindən qat-qat yüksək səviyyədə saxlanır;
– təkliflər qeyri-elastik, yəni sabit və dəyişməz olur;
– tikinti həcminin artrması qiymətlərin aşağı düşməsiylə nəticələnmir.
Bunlar rəqabətli bazar davranışına xas olmayan davranışlardır. Az qala bütün layihələrdə eyni şirkətlərin üstün mövqe tutması sektorun monopoliya altında olduğunu göstərir.
Mütəxəssislər Bakıda mənzillərin baha olmasını aşağıdakı amillərlə də izah edirlər:
– mənzil bazarının investisiya alətinə çevrilməsi (daşınmaz əmlak ən təhlükəsiz kapital saxlama vasitəsi hesab olunur);
– güclü urbanizasiya və regionlardan davamlı daxili miqrasiya;
– tikinti materialları bazarının idxaldan asılılığı (yüksək xərclər);
– ipoteka kreditlərinin sərt şərtləri (yüksək ilkin ödəniş və faiz dərəcələri).
Dövlət proqramları
Hökumət mənzillərin əlçatanlığını artırmaq üçün aşağıdakı proqramları icra edir:
1) İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu vasitəsilə 4%-lik güzəştli ipoteka proqramı (maksimal məbləğ 100.000 manat, müddət 30 il, ilkin ödəniş 10%-dən başlayaraq);
2) Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyi (MİDA) vasitəsilə güzəştli mənzil satışları və “satmaq öhdəliyi ilə kirayə” mexanizmi (Kirayə ödənişlərinin bir hissəsi gələcək satış qiymətindən çıxılır. Müqavilənin sonunda kirayəçi əmlakı almaq hüququ, bəzi hallarda isə almaq öhdəliyi əldə edir);
3) hərbi qulluqçular, müharibə veteranları, şəhid ailələri və gənc ailələr üçün xüsusi güzəşt proqramları.
Amma bu proqramların icrasında ciddi problemlər mövcuddur.
Xüsusilə MİDA-nın elektron satış sistemində mənzil satışı çox vaxt texniki əngəllərlə müşayət olunur.
İlk belə hal 7 may 2018-ci il tarixində “Yasamal” Yaşayış Kompleksində sosial mənzillərin satışı zamanı baş verib. MİDA və Nəqliyyat, Rabitə və Yüksək Texnologiyalar Nazirliyinin birgə açıqlamasına görə, “Elektron hökumət” portalına eyni anda 16 mindən çox qoşulma olub, 60 mindən artıq müraciət “sistemi çökdürüb”. Rəsmilər problemi “server yüklənməsi” ilə izah etsələr də, ictimaiyyət bunu satışa süni maneə kimi qiymətləndirib. Bu hallar cəmiyyətdə mənzillərin əvvəlcədən paylanılnası barədə şübhələr yaradıb. Satış mexanizminin qeyri-şəffaflığı güzəştli mənzil proqramlarına ictimai etibarı ciddi ölçüdə zədələyib.
İT üzrə mütəxəssis Osman Gündüz sosial mediadakı paylaşımında qeyd edib ki, mənzillərin onlayn satışı günü “çökən” sistemi hazırlaması üçün RİSK şirkətinə 260.000 manat vəsait ayrılıb. Ssteminin proqram təminatı üçün lisenziyaların və İT xidmətlərinin satın alınması üçünsə MİDA bu şirkətə əlavə olaraq 500.000 manat vəsait ödəyib.
“Bu qədər vəsaitlə nəinki sistemin çökməsinin qarşısını almaq, hətta daha bir alternativini yaratmaq, alternativ kanallar əldə etmək, bir neçə səviyyəli İT support təmin etmək; nüfuzlu mütəxəssisləri, İT qurumları dəvət eməklə sistemin dayanıqlığını test etmək olardı. Baş verənlər göstərir ki sistemin dayanıqlı və təhlükəsiz fəaliyyəti üçün atılan addımlar yetərli olmayıb” – Osman Gündüz belə yazıb.
Sosial mənzil satışında problemlər sonrakı illərdə də davam edib.
2022-ci ildə MİDA-nın Yasamal layihəsində 442 mənzilin 5 saniyədən da az vaxt ərzində satıldığı açıqlanıb. Az sonra mənzillərin 60%-nin qanunsuz yolla (sistemə müdaxilə vasitəsilə) alındığı aşkarlanıb. Dövlət Təhlükəsizliyi Xidməti (DTX) 6 nəfər barəsində Cinayət Məcəlləsinin 273.3.1 və 273.3.2-ci maddələri (kompüter sisteminə qrup halında qanunsuz müdaxilə) üzrə cinayət işi açıb.
Amma işin nəticəsi ictimaiyyətə tam açıqlanmayıb – ya “araşdırmalar davam edir” deyilib, ya da proseslər qapalı keçirilib.
2025-ci ilin dekabr ayında isə 627 mənzil cəmi 1 dəqiqə ərzində satılıb.
MİDA mənzillərin qısa müddətdə satılmasının yüksək tələbatla bağlı olduğunu açıqlayıb, sistemdə növbəlilik və seçim mexanizminin real vaxt rejimində işlədiyini bildirib.
Bununla belə, sistemə girişdə baş verən gecikmələr və ya bloklanmalar bəzi istifadəçilərə daha sürətli xidmət imkanı yaradılması ehtimalını doğurub.
Amma hüquq-mühafizə orqanlarının bu iddialara dair araşdırma başlatması barədə heç bir rəsmi açıqlama verilməyib.
Xarici təcrübə
Paytaxtlarda və ya böyük şəhərlərdə mənzillərin baha olması digər ölkələrdə də müşahidə olunur. Amma fərqlər də var.
Varşava (Polşa): son 10 ildə qiymətlər kəskin artsa da, orta gəlirlər də sürətlə artıb. Güclü ipoteka sistemi, dövlət subsidiyaları və geniş sosial mənzil proqramları sayəsində gənc ailələr ev almaqda Bakı sakinlərindən daha az çətinlik çəkirlər.
Budapeşt (Macarıstan): uzunmüddətli və daha əlverişli ipoteka kreditləri, həmçinin bələdiyyənin sosial mənzil fondları mövcuddur.
İstanbul (Türkiyə): banklar daha uzunmüddətli (20-25 il) və daha çevik kredit mexanizmləri təklif edir. Sosial mənzil layihələrinin miqyası daha genişdir.
Dubay (BƏƏ): yüksək qiymətlər daha çox əcnəbilər üçündür, yerli əhali üçünsə subsidiyalı icarə və dövlət dəstəyi proqramları mövcuddur.
Bakıda vəziyyəti mürəkkəbləşdirən, orta təbəqəni çətinə salan daha bir amil budur ki, mənzil qiymətləri əhalinin gəlirlərinə adekvat deyil və hətta beynəlxalq standartlarla müqayisədə çox yüksəkdir.
Problemin həlli üçün yeni sosial mənzil massivlərinin inşası, satış mexanizminin şəffaf hala gətirilməsi, ipoteka şərtlərinin yumşaldılması və regionlarda iqtisadi inkişafın sürətləndirilməsi lazımdır. Əks halda Bakıda mənzil almaq orta təbəqə üçün ümumiyytələ mümkünsüz hala gələcək.
“Politfm”
